Comment créer une SCI ? Notre guide 2022

Pour une gestion efficace de patrimoine immobilier, recourir à la création d’une SCI ou société civile immobilière est judicieux. Comment s’y prendre ? Avant de voir les différentes étapes de la création d’une SCI, il convient de rappeler les conditions à connaître. Il convient de préciser que la création d’une SCI représente de nombreux avantages juridiques et fiscaux. 

Créer une société civile immobilière : quelles sont les conditions ?

Il convient de distinguer les conditions des fonds des conditions de formes. Quelles sont ces conditions ? 

Le nombre et la qualité d’associés d’une société civile immobilière

En ce qui concerne le nombre des associés, la société civile immobilière est instituée par deux personnes minimum. Une SCI unipersonnelle n’est pas admise par les dispositions légales. Toutefois, une SCI peut être transformée en une société unipersonnelle. 

La SCI étant une société civile, la qualité de commerçant n’est pas exigée. De ce fait, un mineur émancipé peut être associé à une SCI. En outre, cette forme juridique peut être instituée par des membres d’une même famille ou entre époux. 

En ce qui concerne la nationalité des associés, la SCI est ouverte aussi bien aux Français qu’aux étrangers. 

NOTE : les associés peuvent être une personne physique ou une personne morale. 

Règles relatives aux apports en société civile immobilière

Pour rappel, le capital social d’une société est représenté par les apports. La réalisation des apports est, ainsi, le fait de transférer à la SCI une valeur en contrepartie de laquelle l’associé reçoit une part sociale. 

Ainsi, les apports constitutifs du capital social sont : les apports en numéraire et les apports en nature. L’apport en numéraire est une somme d’argent. Il sera déposé sur un compte bancaire de la société civile immobilière. L’apport en nature est un apport de biens. Dans le cadre d’une société civile immobilière, dans la majorité des cas, l’associé fait un apport en bien immobilier. Les apports en nature doivent faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux comptes. 

Les différents types de société civile immobilière

On distingue cinq formes de société civile immobilière : la SCI de location, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente et la SCI de jouissance. 

La société civile immobilière de location, également appelé SCI de gestion, a pour objet d’acquérir et de gérer un immeuble et de le louer. C’est une SCI permettant à ses associés de gagner de revenus réguliers à travers la mise en location du patrimoine immobilier.  

La société civile immobilière familiale, quant à elle, est créée par des personnes membre de la même famille ou ayant un lien de parenté. C’est la forme optée pour mener à bien la gestion d’un patrimoine immobilier familial. 

L’objet social de la SCI d’attribution est la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier en vue de le partager entre les associés. La SCI est dissoute lorsque cet objectif est atteint. 

En ce qui concerne la SCI construction-vente revêt un caractère commercial. Elle est donc l’exception au caractère civil d’une SCI. La SCI construction-vente consiste à la construction d’un ensemble immobilier dans le but de le vendre. 

Enfin, le dernier type est la SCI de jouissance. Elle est destinée essentiellement à l’occupation ou à l’usage d’un bien immobilier par plusieurs associés ou propriétaires. Il est à noter que cette forme de SCI est également appelée SCI de jouissance à temps partagé. En effet, chaque associé se voit accorder une durée d’occupation du patrimoine immobilier. 

Créer une société civile immobilière : quelles sont les démarches à suivre ?

1^re étape : Choisir le type de SCI à adopter

Le choix de la forme de société civile immobilière doit correspondre à l’objectif des associés. Ainsi, pour les membres d’une famille, ils doivent recourir à la création de SCI familiale. Pour faire le choix, il convient de se renseigner davantage. 

2^e étape : Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI doivent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié. L’acte notarié est impératif dans le cas où l’apport des associés de la SCI nécessite la réalisation d’une publicité foncière. 

En outre, les statuts doivent mentionner : la forme juridique, l’objet de la société, la dénomination, le siège social, le capital social, la durée, les apports et les modalités de fonctionnement de la société. 

3^e étape : Constituer le capital social de la SCI

Comme on l’a exposé ci-dessus, le capital social est l’ensemble des apports réalisés par les associés. 

4^e étape : Signer et enregistrer les statuts de la SCI

Les statuts vont être signés par les associés et fera l’objet d’un enregistrement juste après la constitution du capital social. Les statuts doivent être enregistrés auprès du service des impôts. 

NOTE : L’enregistrement des statuts est obligatoire lorsqu’ils sont rédigés par acte notarié. 

5^e étape : Publier un avis de constitution 

Cette étape permet d’informer les tiers de la création de la société civile immobilière. L’avis doit, de ce fait, mentionner toutes les informations importantes relatives à la société. 

L’avis de constitution est à diffuser dans un journal habilité à publier une annonce légale. 

6^e étape : Dépôt de la demande d’immatriculation

C’est la dernière étape en vue de l’obtention de la personnalité juridique matérialisée par l’extrait Kbis. À cette fin, les pièces suivantes doivent être déposées au centre de formalités des entreprises :

• Le formulaire M0 société civile ou déclaration de constitution dûment complété et signé ;
• Un exemplaire des statuts datés et signés par tous les associés ;
• Une attestation de parution au journal d’annonces légales ;
• Un justificatif de jouissance de local ;
• Une copie de la pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation du ou des gérants ;
• Document relatif à chaque bénéficiaire effectif ;
• Frais d’immatriculation. 

NOTE : Les démarches relatives à la création d’une société civile immobilière peuvent être réalisées en ligne. Le dirigeant de la SCI peut faire lui-même ou recourir à l’intervention d’un service juridique en ligne.